Mietkaution: Arten & Rechte

Ein Vermerk über die Mietkaution gehört, zumindest in Deutschland, zu so gut wie jedem Mietvertrag dazu. Immerhin sichert sich der Vermieter mit besagter Kaution vor potenziellen Schäden an der Mietsache ab.

Gleichzeitig kann es für Mieter natürlich zu einer Herausforderung werden, den entsprechenden Betrag aufzubringen. Und obwohl die Mietkaution gesetzlichen Regelungen unterliegt, gibt es immer wieder Fragen und Streitigkeiten zu diesem wichtigen Thema.

Die folgenden Abschnitte erläutern, was eine Mietkaution ist, welche Höhe gesetzlich erlaubt sind, und in welchen Fällen es dem Vermieter gestattet ist, den Betrag beim Auszug seines Mieters einzubehalten.

Was ist eine Mietkaution?

Bei einer Mietkaution handelt es sich um eine Sicherheitsleistung, die den Vermieter schützt, wenn der Mieter Schäden verursacht hat, die nicht repariert wurden und die bei der Wohnungsübergabe auffallen.

Oder anders: Mit der hinterlegten Kaution können die „Zwischenfälle“ abgedeckt werden, die den Vermieter nach dem Auszug teilweise viel Geld kosten können. Zudem lässt sich die Kaution unter bestimmten Voraussetzungen auch nutzen, sofern ein Mieter seine monatlichen Zahlungen nicht leistet bzw. geleistet hat. Das gestaltet sich allerdings recht problematisch, da die Kaution natürlich nicht grundsätzlich als Ersatz für ausstehende Mieten genommen werden sollte.

Kurzfristig kann sie jedoch dabei helfen, finanzielle Verluste dieser Art auszugleichen. Eine Rückzahlung der kompletten Kaution an den Mieter nach dem Mietverhältnis sollte immer priorisiert werden … (soweit möglich) von beiden Seiten.

Wie hoch die Kaution ist, wird im Mietvertrag festgelegt. Es gibt gesetzliche Grenzen, die nach oben nicht überschritten werden dürfen.

Welche Arten von Mietkautionen gibt es?

Es gibt drei verschiedene Arten von Mietkautionen. Die folgenden Abschnitte zeigen, wie sie sich voneinander unterscheiden.

Die Bargeldkaution

Wichtig ist, sich nicht von dieser Bezeichnung täuschen zu lassen. Denn: Bei der Bargeldkaution geht es in der Regel nicht darum, dem Vermieter den entsprechenden Betrag tatsächlich „in bar“ zu geben. Vielmehr wird die Summe überwiesen. Das Geld wird dann auf einem Treuhandkonto bzw. bei einer Bank hinterlegt und bleibt dort bis zum Ende des Mietverhältnisses.

Die Bankbürgschaft

Bei dieser Art der Mietkaution übernimmt eine Bank die Garantie für die Kaution. Das bedeutet, dass der Mieter eine jährliche Gebühr an die Bank zahlt. Der Vorteil ist, dass die Mieter hier nicht die komplette Summe im Voraus bereitstellen müssen. Je nach finanzieller Situation kann es sich bei diesem Vorgehen um eine spürbare finanzielle Entlastung handeln.

Die Mietkautionsversicherung

Die Mietkautionsversicherung für das Gewerbe und für Privatpersonen ähnelt der Kautionsbürgschaft, wird allerdings nicht von einer Bank, sondern von speziellen Versicherungen übernommen. Das Prinzip, das sich hierhinter verbirgt, ist schnell erklärt: Der Mieter schließt eine Versicherung ab, die im Schadensfall für die Kaution aufkommt.

Höhe der Mietkaution: Was ist erlaubt?

Laut § 551 BGB darf die Höhe der Mietkaution maximal drei Monatsmieten (ohne Nebenkosten) betragen. Hierbei handelt es sich um die gesetzliche Obergrenze, an die alle Vermieter gebunden sind. Es ist nicht erlaubt, die Kaution auf mehrere Monatsmieten aufzuteilen.

In der Praxis bedeutet dies, dass der Vermieter bei einer Miete von 400 Euro pro Monat (ohne Nebenkosten) nicht mehr als 1.200 Euro Kaution verlangen darf. Manche Vermieter sind hier durchaus flexibel, wenn es darum geht, die Kaution in mehreren Raten hinterlegen zu lassen.

Wie die Kaution korrekt hinterlegt werden muss

Grundsätzlich gilt, dass die Mietkaution transparent auf einem separaten Treuhandkonto hinterlegt werden muss. Der Vermieter ist nicht dazu berechtigt, das Geld für andere Zwecke zu verwenden. Hinzu kommt, dass das Geld während der Zeit des Mietverhältnisses auf einem verzinslichen Konto liegen sollte. Falls dies gewährleistet ist, erhält der Mieter am Ende der Mietzeit mehr zurück, als er eingezahlt hat … zumindest, sofern alle Voraussetzungen erfüllt sind und die Kaution komplett zurückgezahlt werden kann.

Sollten sich Mieter und Vermieter auf eine Bürgschaft oder auf eine Versicherung (s. o.) geeinigt haben, erhält der Vermieter eine schriftliche Bestätigung von der Bank oder der Versicherung. Diese dient als Dokumentation dafür, dass der jeweilige Ansprechpartner im Falle eines Schadens einspringt.

Rückzahlung der Mietkaution: Fristen und Voraussetzungen

Egal, ob im Altbau, im modernen Passivhaus oder in der Studentenwohnung: Der Vermieter ist dazu verpflichtet, die Kaution nach dem Ende des Mietverhältnisses an den Mieter zurückzuzahlen, sofern keine offenen Forderungen bestehen. In den meisten Fällen gilt eine Frist von sechs Monaten. Bis dahin ist es Aufgabe des Vermieters, herauszufinden, ob eventuell Reparaturen anstehen, die der Mieter von der hinterlegten Kaution bezahlen muss.

 

Auch wichtig: Sollte sich zeigen, dass die Mietsache nicht ordnungsgemäß übergeben wurde, weil zum Beispiel die Katzen des Mieters Schäden an der Tapete hinterlassen haben, ist es dem Vermieter nicht gestattet, „sicherheitshalber“ den kompletten Betrag einzubehalten. Er darf nur den Anteil der Mietkaution einbehalten und nutzen, der tatsächlich zum Ausgleich der Rechnungen und der Instandsetzung der Mietsache nötig ist. Auch hier ist es unerlässlich, transparent vorzugehen, um eventuellen Streitigkeiten vorzubeugen.

Wann der Vermieter Geld einbehalten darf

Ein Vermieter darf das Geld, das als Kaution hinterlegt wurde, nur einbehalten, wenn hierfür ein konkreter Anlass besteht. Typische Beispiele hierfür sind:

• Der Mieter hat Schäden an der Wohnung verursacht, die den Wert der Immobilie mindern, über die normale Abnutzung hinausgehen und die repariert werden müssen, bevor die Wohnung neu vermietet werden kann.
• Es gibt Mietrückstände.
• Offene Nebenkosten nach dem Ende des Mietverhältnisses können ebenfalls dazu führen, dass ein Teil der Kaution einbehalten werden darf.

Häufige Streitpunkte rund um die Mietkaution

Wer an Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter denkt, hat oft den Klassiker im Sinn: die Betriebskosten. Aber: Auch bei der Mietkaution handelt es sich um ein Thema, das immer wieder für Diskussionen sorgt. Zu den häufigsten Streitpunkten gehören unter anderem unterschiedliche Ansichten über eine angemessene Höhe der Kaution, Schadenersatzforderungen, bei denen beide Seiten eine „normale Abnutzung“ der Wohnung anders definieren und eine verzögerte Abrechnung, bei der der ehemalige Mieter die Auffassung vertritt, dass der Vermieter den Betrag länger als nötig einbehält.

 

Lange Wartezeiten werden hier oft als besonders ärgerlich empfunden … vor allem, wenn es darum geht, zum Beispiel die Kaution für die neue Wohnung zu hinterlegen und/ oder diese einzurichten. Ein Umzug kostet Geld. Und wer weiß, dass dieses als Mietkaution noch auf dem Treuhandkonto des ehemaligen Vermieters liegt, wird schnell ungeduldig. Umgekehrt wissen viele Vermieter, dass ihnen ein gewisser Zeitraum zusteht, um Schäden zu überprüfen und bewerten zu lassen.

Fazit

Die Mietkaution ist für Mieter und Vermieter sowohl mit Rechten als auch mit Pflichten verbunden. Mieter müssen den im Mietvertrag geforderten Betrag (bis zur gesetzlichen Höchstgrenze) aufbringen, während Vermieter die Summe ordentlich und transparent verwalten müssen. Sie darf nur dann einbehalten werden, sofern entsprechende Ansprüche bestehen.

In vielen Fällen lassen sich Streitigkeiten vermeiden, wenn sich beide Parteien über ihre Rechte und Pflichten bewusst sind und auf ein hohes Maß an Transparenz setzen. Details, die in diesem Zusammenhang eine besonders wichtige Rolle spielen, sind ein klar formulierter Mietvertrag und eine akribisch dokumentierte Wohnungsübergabe.

Gleichzeitig ist bereits während des Mietverhältnisses eine klare Kommunikation entscheidend. Falls Mängel und eventuelle Schäden frühzeitig gemeldet werden, können Auseinandersetzungen nach dem Auszug oft vermieden werden.