Immobilienwertermittlungen spielen eine bedeutende Rolle in vielen Bereichen des Lebens, allen voran der rechtlichen und wirtschaftlichen Seite.
Da auf der Grundlage eines Wertgutachtens häufig finanzielle Entscheidungen mit großer Tragweite getroffen werden, stellt die Wertermittlung hohe Anforderungen an die Sachkenntnis und den Sachverstand. Daher empfiehlt es sich auch nicht, als Laie zu versuchen, ein Wertgutachten für das eigene Haus oder die Eigentumswohnung selbst zu erstellen.
Diese Arbeit sollte einem Profi – wie etwa dem Team von Immobilienmakler Düren – überlassen werden. Trotzdem kann es nicht schaden, über die Grundlagen und das Verfahren zur Wertermittlung Bescheid zu wissen. Unser Ratgeber gibt wertvolle Tipps dazu.
Wann ist eine Immobilienbewertung notwendig?
Beim Kauf oder Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses können sie von einer Immobilienbewertung profitieren, da diese bei Preis- oder Finanzierungsverhandlungen mit ihrer Bank Sicherheit gibt. Eine Immobilienbewertung bzw. ein Verkehrswertgutachten in Kombination mit einer Hausbesichtigung durch einen Bausachverständigen ist eine fundierte Basis für Preisverhandlungen – also Grundlage dafür, ob der geforderte Kaufpreis angemessen ist bzw. der Verkaufspreis realistisch festgelegt werden kann.
Auch bei Renditeobjekten ist eine Immobilienbewertung unabdingbar, um zu eruieren, ob die geplante Investition letztendlich den erhofften oder versprochenen Ertrag bringt. Vergleichbares gilt bei Ehescheidungen (Ermittlung von Zugewinnausgleichsansprüchen) oder in Erbschaftsfragen (Übertragung von Grundstücken, Bestimmung von Pflichtteilsansprüchen). Um hier einen gerechten Ausgleich zu finden, ist eine Immobilienbewertung unumgänglich.
Und schließlich zahlt sich im Versicherungsfall ein Gutachten fast immer aus. Die Kenntnis der Immobilienbewertung versetzt den Eigentümer der Immobilie oder des zu verkaufenden Hauses in die Lage, ungenaue Schätzungen des zu versichernden Wertes und damit zu hohe Beiträge bzw. eine Unterversicherung zu vermeiden und so eine ausreichend hohe Versicherungssumme abzuschließen.
Welche Faktoren beeinflussen den Wert einer Immobilie?
Der Wert einer Immobilie wird von einer Vielzahl von Faktoren beeinflusst. Ein entscheidender Aspekt ist die Lage, da die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Arbeitsplätzen und Freizeiteinrichtungen den Wert erheblich beeinflusst. Die Attraktivität des Stadtteils und die Qualität der Nachbarschaft spielen hierbei ebenfalls eine wichtige Rolle.
Die Größe der Immobilie und des Grundstücks sind ebenfalls entscheidende Kriterien. Größere Immobilien und Grundstücke neigen dazu, einen höheren Wert zu haben. Die Bauqualität und der Zustand der Immobilie sind indes genauso bedeutend. Gut erhaltene, hochwertig gebaute Immobilien haben in der Regel einen höheren Wert als solche in schlechtem Zustand.
Nicht zuletzt spielt die aktuelle Marktsituation eine wichtige Rolle. Angebot und Nachfrage beeinflussen den Immobilienwert maßgeblich. Auch Faktoren wie Zinsen und die allgemeine wirtschaftliche Lage können Auswirkungen haben.
Die Ausstattung und der Zuschnitt der Immobilie bestimmen ebenfalls den Wert mit. Modernisierte und gut ausgestattete Immobilien haben meist einen höheren Wert. Energieeffizienz und ökologische Aspekte gewinnen zunehmend an Bedeutung und können den Wert positiv beeinflussen. Zusätzlich können rechtliche Aspekte wie Baulasten, Denkmalschutz oder Altlasten den Wert einer Immobilie beeinflussen.
Und zu guter Letzt spielen auch emotionale Faktoren eine Rolle, wie beispielsweise der „Charme“ oder die Geschichte der Immobilie. In der Praxis interagieren diese Faktoren miteinander, ihre relative Bedeutung schwankt je nach Region und Marktbedingungen.
Methoden zur Wertermittlung
Die Wertermittlung einer Immobilie ist ein komplexer Prozess, der auf verschiedenen Methoden und Ansätzen basieren kann. Die Wahl der geeigneten Methode hängt dabei von unterschiedlichen Faktoren ab – u. a. von der Art der Immobilie, dem Verwendungszweck der Wertermittlung und den verfügbaren Daten. Die wichtigsten Methoden zur Wertermittlung einer Immobilie sind:
Das Vergleichswertverfahren
Diese Methode basiert auf dem Vergleich ähnlicher Immobilien in der betreffenden Region. Als Basis wird davon ausgegangen, dass sich die Preise von vergleichbaren Immobilien in ähnlichen Märkten ähnlich verhalten. Berücksichtigt werden eine Reihe unterschiedlicher Faktoren wie etwa Lage, Größe, Ausstattung und Baujahr der Immobilie. Der Wert wird dann anhand von Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte ermittelt. Diese Methode eignet sich besonders gut für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen.
Sachwertverfahren
Diese Methode betrachtet den Wert der baulichen Substanz und berücksichtigt die Herstellungskosten der Immobilie abzüglich der Abschreibungen aufgrund von Alter und Abnutzung. Der Sachwert setzt sich aus dem Bodenwert und dem Gebäudewert zusammen. Das Sachwertverfahren wird oft bei speziellen Immobilien wie Industriegebäuden oder Sonderimmobilien angewendet.
Ertragswertverfahren
Diese Methode basiert auf den zu erwartenden Erträgen, die eine Immobilie in der Zukunft generieren wird. Sie wird häufig bei vermieteten Gewerbeimmobilien angewendet. Der Ertragswert wird aus der Jahresnettomiete abzüglich der Bewirtschaftungskosten ermittelt. Der Kapitalisierungszinssatz spielt eine wichtige Rolle, da er den Zusammenhang zwischen Ertrag und Wert darstellt.
Bodenrichtwertverfahren
Das Bodenrichtwertverfahren konzentriert sich ausschließlich auf den Bodenwert und ignoriert den Wert der darauf stehenden Gebäude. Es wird häufig bei unbebauten Grundstücken angewendet. Der Bodenrichtwert basiert dabei auf vergleichbaren Verkäufen von Grundstücken in derselben Gegend und berücksichtigt Faktoren wie Lage, Größe und Bodenbeschaffenheit.
Residualwertverfahren
Dieses Verfahren wird oft bei der Entwicklung von Immobilien angewendet. Es berücksichtigt den Restwert einer Immobilie nach Abzug der Kosten für Entwicklung und Bau. Der Residualwert wird ermittelt, indem die zu erwartenden Erlöse aus der Immobilie von den Entwicklungskosten abgezogen werden.
Wichtig zu wissen: In der Praxis kommt oft nicht nur eines der genannten Verfahren für die Wertermittlung zum Einsatz, sondern es wird eine Kombination mehrerer Methoden verwendet, um zu einer realistischeren und genaueren Wertermittlung zu gelangen. Die Wahl der Methode hängt dabei immer auch von den verfügbaren Informationen und der Art der Immobilie ab.
Fazit
Überlassen Sie die Wertermittlung Ihrer Immobilie auf jeden Fall einem Profi – er kennt alle relevanten Faktoren und besitzt die nötige Erfahrung zur Anfertigung eines realistischen Wertgutachtens. So sind Sie gut gerüstet beispielsweise für einen Verkauf Ihres Objekts.