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Die jährliche Nebenkostenabrechnung wird von den meisten Mietern eher gefürchtet als geliebt. Was können Sie tun, wenn Sie das Gefühl haben, dass Ihre Nebenkostenabrechnung fehlerhaft ist? Was genau darf der Vermieter eigentlich auf seine Mieter umlegen und welche Kosten muss der Vermieter selbst tragen? Diese Fragen beantworten wir Ihnen im folgenden Artikel.
Was ist eine Nebenkostenabrechnung?
In einem Mietverhältnis gibt es verschiedene Arten von Kosten. Vor dem Einzug kann eine Mietkaution fällig werden. Nach Beginn des Mietverhältnisses sind dann monatlich die Grundmiete und die Nebenkosten zu zahlen. Hier unterscheidet man zwischen „kalten“ und „warmen“ Nebenkosten. Bei den „warmen“ Nebenkosten handelt es sich um die Heizkosten und die Kosten für die Warmwasserbereitung.
Diese können mietvertraglich von vornherein auf den Mieter übertragen werden. In diesem Fall muss der Mieter mit dem Energieversorger für die Heizung (Gas, Fernwärme, Strom etc.) einen eigenen Vertrag schließen. Die Abrechnung erfolgt dann direkt zwischen Anbieter und Mieter.
Die kalten Nebenkosten werden immer über den Vermieter abgerechnet. Ähnlich wie bei den Energiekosten zahlen Sie auf Ihre Betriebs- oder Nebenkosten einen monatlichen Abschlag. Im Rahmen der Nebenkostenabrechnung prüft Ihr Vermieter, ob mit den monatlich gezahlten Abschlägen wirklich alle Nebenkosten abgedeckt sind oder ob die im Laufe des Jahres angefallenen Kosten niedriger oder höher waren. Hieraus entsteht entweder eine Nachforderung des Vermieters oder eine Nebenkostenerstattung.
Damit eine Nebenkostenabrechnung rechtmäßig ist, muss sie verschiedene Kriterien erfüllen. Wenn Sie eine Abrechnung mit einer hohen Nachforderung erhalten, lohnt sich eine Prüfung auf jeden Fall. Die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg und Mieterschutzverbände weisen immer wieder darauf hin, dass viele Nebenkostenabrechnungen fehlerhaft sind und deshalb oft gar keine Zahlungspflicht für den Mieter entsteht.
Welche Nebenkosten dürfen auf Mieter umgelegt werden?
Eine der häufigsten Fehlerquellen sind Kosten in der Betriebskostenabrechnung, die gar nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Welche Kosten als Betriebskosten umlagefähig sind, wird in der Betriebskostenverordnung festgelegt.
Betriebskosten laut Betriebskostenverordnung (BetrKV)
Die BetrKV kennt 17 Arten von Nebenkosten., die auf den Mieter umgelegt werden können. Diese sind im Detail:
Heiz- und Warmwasserkosten
Diese beiden Kostenpunkte sind die sogenannten warmen Nebenkosten. Je nach Gestaltung des Mietvertrages können sie über die Nebenkostenabrechnung abgerechnet werden oder direkt zwischen Mieter und Energieversorger.
Eine Ausnahme bilden Wohnungen, in denen die Warmwasseraufbereitung über einen elektrischen Durchlauferhitzer erfolgt. Hier wird die Aufbereitung des warmen Wassers über die Stromrechnung abgerechnet.
Wasser- und Abwasserkosten
Zwei weitere Kostenarten, die verbrauchsabhängig sind. Die Wasserkosten umfassen den Wasserverbrauch, die Grundgebühren für den Wasserzähler und die Kosten für die Wartung von Wassermengenreglern. Bei den Abwasserkosten handelt es sich um die Kosten für die Haus- und Grundstücksentwässerung sowie um die Betriebskosten für die Entwässerungsanlage.
Stromkosten für Gemeinschaftsflächen
Hierbei handelt es sich um Stromkosten für die Beleuchtung des Hausflurs, der Außenanlagen und der gemeinsamen Kellerräume. Auch der Strom für den Betrieb eines Aufzugs wird hierüber abgerechnet.
Kosten für Müllabfuhr und Straßenreinigung
Dieser Posten umfasst die städtischen Gebühren für Straßenreinigung und Müllabfuhr.
Hausmeister- und Reinigungskosten
Ist ein Hausmeister für ein Objekt angestellt, können die vollen Lohnkosten inklusive der Lohnnebenkosten umgelegt werden. Bei Beauftragung eines Hausmeisterservice sind die in Rechnung gestellten Beträge umlagefähig. Gleiches gilt bei einer Reinigungskraft für die Gemeinschaftsbereiche des Hauses (Flure, Keller etc.).
Gartenpflege und Winterdienst
Rasenmähen und Gartenpflege sind Aufgaben, die ein Vermieter auf die Mieter übertragen kann. Alternativ kann der Vermieter diese Tätigkeiten auch von einer Firma übernehmen lassen. Die hieraus entstehenden Kosten tragen dann die Mieter im Rahmen der Nebenkosten.
Versicherungen des Vermieters
Oft stellt sich die Frage, ob man auch die Gebäudeversicherung auf Mieter umlegen kann. Verschiedene Versicherungen für ein Mietobjekt sind umlagefähig. So kann der Vermieter über die Nebenkosten die Beiträge für die
- Wohngebäudeversicherung
- Haftpflichtversicherung für das Grundstück und das Gebäude
- Elementarschadenversicherung
auf die Nebenkosten umlegen.
Welche Nebenkosten darf der Vermieter nicht abrechnen?
Es gibt allerdings auch eine Reihe von Kosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Dazu gehören Kosten für Versicherungen, die nur dem Vermieter zugutekommen. Ein Beispiel dafür wäre die Mietausfallversicherung.
Ebenfalls nicht umlagefähig sind die Kosten für eine Hausverwaltung. Anders als ein Hausmeister oder ein Reinigungsservice nimmt eine Hausverwaltung nicht den Mietern Arbeit ab, sondern vorrangig dem Vermieter. Auch Instandhaltungs-, Reparatur- und Modernisierungskosten sind keine umlagefähigen Betriebskosten.
Gut zu wissen
Damit Ihr Vermieter eine gültige Nebenkostenabrechnung erstellen darf, muss die Übertragung der Nebenkosten auf die Mieter im Mietvertrag ausdrücklich geregelt sein. Fehlt es im Mietvertrag an einer solchen Regelung, kann der Vermieter auch keine Betriebskosten fordern.
Wie werden Nebenkosten auf die Mieter verteilt?
Für die Verteilung der Nebenkosten auf die Mieter gibt es sogenannte Umlageschlüssel oder Verteilschlüssel. Diese können sich nach verschiedenen Kriterien richten. Möglich sind Aufteilungen nach der Wohnfläche, der Personenzahl oder nach tatsächlichem Verbrauch.
Der konkrete Schlüssel muss mietvertraglich vereinbart werden. Ohne eine solche Vereinbarung, müssen die Heizkosten nach dem Verbrauch abgerechnet werden und alle anderen Nebenkosten nach der Quadratmeterzahl.
Welche Rechte habe ich bei einer falschen Nebenkostenabrechnung?
Das kommt auf die Art des Fehlers in der Abrechnung an. Formelle Fehler – etwa das Fehlen eines Umlageschlüssels, das Versäumen der Frist für die Erstellung der Abrechnung oder eine unvollständige Abrechnung – machen die Abrechnung nichtig. Hieraus entsteht keine Zahlungspflicht.
Bei einer inhaltlich falschen Abrechnung wird die Forderung erst einmal fällig. Haben Sie aber den Verdacht, dass Ihr Vermieter Kosten abgerechnet hat, die er gar nicht umlegen durfte, können Sie innerhalb von 12 Monaten Einspruch gegen die Abrechnung einlegen.
Dann muss Ihr Vermieter die Abrechnung noch einmal prüfen. Kommt er wieder zu demselben Ergebnis, können Sie die Abrechnung selbst von einem Mieterschutzbund oder einem Anwalt für Mietrecht prüfen lassen und Ihr Recht notfalls vor Gericht erstreiten. Kommt es in einem solchen Fall zu einer nachträglichen Korrektur der Abrechnung, muss Ihr Vermieter zu viel gezahlte Nebenkosten erstatten.
Fazit
Damit Ihr Vermieter Nebenkosten von Ihnen fordern darf, müssen diese wirksam im Mietvertrag auf Sie als Mieter übertragen werden. Oft sind die laufenden Nebenkostenabschläge so gut kalkuliert, dass nur eine geringe oder gar keine Nachzahlung fällig wird. Kommt es trotzdem mal zu einer hohen Nachzahlung, sollten Sie Ihre Abrechnung sorgfältig prüfen.
